Klimarisiko i 2025: Hvordan eiendomseiere kan tilpasse seg fremtidens krav og klima

I 2025 er klimarisiko ikke lenger et fremtidsscenario – det påvirker eiendomsmarkedet her og nå. Fysisk risiko, som skade på bygg og tekniske systemer øker, men for mange eiendomseiere er det overgangsrisikoen, altså kravene som følger med overgangen til et lavutslippssamfunn som virkelig begynner å merkes.

Dermed opplever eiendomseiere og -forvaltere at klimarisikoen utvikler seg på to fronter:

• Fysisk risiko: Økt belastning på klimaskall og tekniske systemer som følge av vær og temperatur.
• Overgangsrisiko, knyttet til:
  • Skjerpede lover og reguleringer – som energikrav og rapporteringsplikter
  • Økte forventninger fra banker og forsikringsselskaper
  • Et marked der leietakere og investorer etterspør dokumentasjon og lave kostnader 

For å bevare verdi og unngå tapte muligheter, må eiendom tilpasses både klimaendringer,  regelverksendringer og markedskrav.

Når klimaet – og regelverket – endrer seg, må strategien følge etter
Ifølge både NVE og Klimatilpasning.no forventes økt risiko for flom og skred i store deler av landet. Statistikk viser at omtrent 25 % av norske bygninger ligger i slike områder. Mer ekstrem nedbør og lengre kuldeperioder gjør det nødvendig å tenke nytt om både vedlikehold og drift.

Samtidig skjerpes kravene til dokumentasjon: Energimerking, vannforbruk, avfallshåndtering og utslipp får større betydning for både finansiering og markedsverdi. Et tydelig eksempel er de nye reglene for energimerking som trer i kraft fra 1. januar 2026. Der dagens energimerke bygger på teoretiske beregninger og en todelt skala, vil det nye merket i større grad premiere oppvarmingsløsninger som avlaster kraftsystemet – som fjernvarme.

Et konkret eksempel på hvordan dette slår inn i praksis, er Møller Eiendom. I 2024 refinansierte selskapet lån for 4,7 milliarder kroner gjennom en avtale med flere banker, der lånevilkårene er direkte knyttet til bærekraftsmål. Avtalen innebærer at Møller forplikter seg til å redusere energibruken i eiendomsporteføljen og forbedre energimerkingen av byggene. Dersom målene ikke nås, kan det føre til dårligere lånebetingelser. Dette illustrerer hvordan banker nå stiller konkrete krav til energieffektivisering for å oppnå gunstige finansieringsvilkår.

I tillegg ser vi økte energipriser og at kommuner innfører gebyrer for eksempelvis høyt vannforbruk eller dårlig avfallshåndtering. Bygg med høy ressursbruk og svak dokumentasjon får dermed dårligere betingelser – både i form av driftkostnader, svakere låneavtaler og lavere markedsverdi.

Hvordan klimarisiko påvirker verdien og driften av eiendom
Klimarisiko handler i praksis om konsekvenser som påvirker bunnlinjen:

• Økte forsikringskostnader og lavere tilgjengelighet: Eiendommer i risikoområder kan få høyere kostnader for å bli forsikret, eller i verste fall utfordringer med å få forsikring i det hele tatt.
• Større slitasje og høyere vedlikeholdsbehov: Byggets struktur, klimaskall og tekniske systemer utsettes for mer fukt, frost og belastning.
• Høyere energibehov og svekket komfort: Mer uforutsigbart klima fører til høyere krav til oppvarming, kjøling og ventilasjon - som igjen påvirker leietakeretilfredshet og betalingsvilje.
• Kostnader knyttet til regelverksendringer: Lav kontroll på energidata, vannforbruk og utslipp kan føre til manglende samsvar med kommende krav. I tillegg ser vi økte gebyrer for høyt vannforbruk og svak avfallshåndtering, kombinert med høyere energipriser og fare for energimangel i pressområder.
• Redusert attraktivitet for investorer og leietakere: Eiendommer uten dokumentasjon eller plan for bærekraft vurderes som mer risikable, mindre lønnsomme og mer krevende å få leid ut til attraktive leietakere.

Risikoen er reell – men det finnes også muligheter

Risiko = Sannsynlighet x Konsekvens. Hva er sannsynligheten for at energiprisene stiger ytterligere? At banker og myndigheter stiller strengere krav? Og hva skjer med leieinntektene hvis en eiendom ikke henger med?

Verdien på eiendom med svak dokumentasjon og høyt forbruk svekkes allerede. Men for de som tar grep, finnes det også rom for verdiøkning: Bygg som i dag er lavt priset på grunn av høyt energibruk eller manglende dokumentasjon, kan løftes betydelig gjennom målrettede tiltak og fremtidssikres i møte med et mer regulert og krevende marked. Dette henger tett sammen med LTV – loan-to-value.

Jo bedre dokumentert eiendommens ytelse og utviklingsplan er, desto bedre blir betingelsene fra banken. Det kan bety:

• Lavere rente – Banken tar lavere risiko når eiendommen er godt dokumentert og tilpasset fremtidige krav.
• Høyere LTV / belåningsgrad – Dette kan være gunstig for eiere med god kontroll og langsiktig strategi, men innebærer høyere risiko hvis eiendomsverdien faller.
• Mulighet for grønne lån og bærekraftlinkede lån – som ofte har bedre vilkår, men krever tydelig rapportering og oppfølging.kan

Fra risiko til gevinst – med riktige prioriteringer
Hvordan kan man bygge en robust eiendomsstrategi i møte med skjerpede krav og mer ekstremt klima?

Det starter med å kartlegge hvilke risikoer som kan reduseres, og hvilke som kan vendes til muligheter. Det betyr at man bør ha kontroll på:

• Byggets ytelse: Hva sier dataene om energibruk, vannforbruk, utslipp og teknisk  tilstand? Hvordan presterer bygget, sett opp mot bruken, energimerket og markedsforventninger? Hva skjer hvis energiprisene stiger eller myndighetene skjerper kravene?
• Lokale klimaforhold – hvilke vær- og miljøutfordringer gjelder for akkurat dette området? I områder med høy fysisk risiko kan det være aktuelt med risikoreduserende tiltak, men for mange eiendommer handler det først og fremst om dokumentasjon, kontroll og driftstilpasning.
• Mulighetsrommet: Hvilke tiltak gir størst effekt på verdi, drift og bærekraft? Hvor har du størst potensial for å redusere kostnader, forbedre dokumentasjon og styrke eiendommens verdi?
• Dokumentasjonsgrunnlaget: Har dere oversikt og kontroll over alle relevante data – og hvordan disse utvikler seg? Med digitale verktøy som for eksempel Varig blir det enklere å samle, analysere data og se utviklingen over tid. 

Med riktige data og digitale verktøy kan eiendomsforvaltere prioritere tiltak som gir målbar effekt, og bygge en strategi som tåler fremtiden.

Eiendom som tåler fremtiden
Vi er i en overgangsfase. De som tar grep nå vil bygge konkurransekraft for årene som kommer og posisjonerer seg godt i et marked som i økende grad belønner fremtidsrettede bygg.

Det handler ikke om å gjøre alt på én gang, men om å vite hvor man står, hvor man skal, og ha systemer for å komme dit.

Klimarisikoen forsvinner ikke – men den kan håndteres og i mange tilfeller vendes til en styrke.

Ønsker du innsikt i hvordan din eiendomsportefølje står rustet for fremtiden? Vi tar gjerne en prat.

Kilder:
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE): Statistikk og kartlegging av flom- og skredfare i Norge https://www.nve.no

Klimatilpasning.no: Offisiell nasjonal kunnskapsportal for klimatilpasning i Norge https://www.klimatilpasning.no

EU-kommisjonen: Bærekraftsrapportering og reguleringer under CSRD og ESRShttps://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/corporate-sustainability-reporting_en

Miljødirektoratet: Informasjon om klimarisiko, klimatilpasning og naturfarehttps://www.miljodirektoratet.no/tema/klima/klimatilpasning

Enova: Rådgivning og støtte til klimarisikohåndtering og energieffektivisering https://www.enova.no

Huseierne: Oversikt over kommunale avgifter i 2024 https://www.huseierne.no/nyheter/kommunale-avgifter-2024

Oslo kommune: Kommunale gebyrer og avgifter i Oslo i 2025https://aktuelt.oslo.kommune.no/kommunale-gebyrer-i-oslo-i-2025

Byggindustrien: Refinansierer 4,7 milliarder – knytter lånevilkår sammen med bærekraft: https://www.bygg.no/refinansierer-47-milliarder-knytter-lanevilkar-sammen-med-baerekraft/1135861?utm_source=chatgpt.com

Skrevet av Trine Knutsen