Ny energimerking: Hva betyr det for eiendomsbransjen?

Fra 1. januar 2026 trer nye regler for energimerking av bygninger i kraft. Endringene er betydelige og får direkte konsekvenser for både næringsbygg og boligeiendom. Målet er å gi et mer presist bilde av byggets energiytelse, samtidig som man i større grad belønner bygg som bruker energien mer effektivt og avlaster strømnettet.

I dette innlegget gjennomgår vi de viktigste endringene, og hva eiendomsaktører bør være forberedt på.

Ny vekting av energikilder

I dagens system vektes energibærere likt. Fra 2026 innføres en vektingsmodell som favoriserer energikilder som belaster strømnettet mindre:

Energibærer	Vektingsfaktor
Elektrisitet	1,00
Fjernvarme	0,45
Fjernkjøling	0,45
Biobrensel	0,45
Eksportert energi	0,00

Dette betyr at bygg med tilgang til fjernvarme eller som bruker biobrensel vil kunne oppnå en vesentlig bedre karakter enn bygg som er fullt elektrifisert. Eksportert strøm gir ingen uttelling.

Nye krav til karakterene A–G

Energikarakterskalaen er også justert. For å oppnå karakter A må bygget prestere 15 prosent bedre enn energikravene i TEK17. Karakter B vil tilsvare dagens TEK17-nivå. De 15 prosent dårligste byggene i hver kategori vil automatisk få karakter G.

Karakterene mellom C og G skal fordeles med jevne intervaller.Endret beregningsgrunnlag

Frem til nå har energimerket blitt beregnet etter standarden NS 3031:2014. Den nye ordningen tar i bruk en oppdatert versjon (NS 3031:2025), som blant annet inkluderer systemtap i beregningen. Det vil si at energitap fra tekniske anlegg, rør og kabler nå regnes med. Dette gir et mer realistisk bilde av byggets faktiske energibehov.

For eiendomseiere betyr dette at bygg som tidligere har oppnådd en god karakter, nå kan få et dårligere resultat, med mindre det er investert i energieffektive løsninger.

Tetthetsmåling som krav

For å kunne oppnå beste karakter, må bygget dokumenteres med tetthetsmåling (lekkasjetest). Dette innebærer at luftlekkasjer må være innenfor bestemte grenser, noe som særlig kan være en utfordring for eldre bygg.

Solceller og vedovner gir uttelling

Solcelleanlegg på tak eller fasade regnes nå som en del av byggets energisystem, forutsatt at produksjonen brukes i bygget. Dette reduserer beregnet levert energi og gir et positivt utslag på energimerket. 

Mer enn bare en attest

Energikarakteren blir stadig viktigere i et eiendomsmarked der både leietakere, banker og investorer etterspør dokumentert bærekraft og energieffektivitet. En dårlig karakter kan påvirke både finansiering og markedsverdi.

Hva betyr dette i praksis?Energimerke er et viktig parameter for bank og leietakere som påvirker betingelser for finansiering og attraktivitet for leietakere. Vi påstår at de nye vektingsfaktorene (0,45 på fjernvarme og bio) fører til at det kan bli større avvik mellom lavere ytelse og det reelle forbruket og kostnadene for energiforbruk. Det blir viktigere å vise til det reelle forbruket for å dokumentere lavt forbruk og lave kostnader i tillegg til energimerket.

Eiendomseiere bør nå begynne å kartlegge hvordan de nye reglene vil påvirke porteføljen. Det er særlig viktig å identifisere hvilke bygg som risikerer å falle i energikarakter, og vurdere tiltak som gir størst mulig effekt – enten det gjelder oppgradering av tekniske anlegg, overgang til fjernvarme eller investering i lokal energiproduksjon.

Varig kan bidra med kontinuerlig innsikt i byggets energibruk, samt dokumentasjon som støtter opp under arbeid med forbedringer, tiltak og klimarapportering.

Ta kontakt med oss dersom du ønsker hjelp til å forstå hvordan endringene kan slå ut for dine bygg.